Mietübersichten

Mietübersichten Wohnen

 
Bei den hier abgebildeten Werten handelt es sich um eine Arbeitshilfe zur Ermittlung der marktüblichen Mieten.

Für die Verkehrswertermittlung über das Ertragswertverfahren wird die marktübliche Miete benötigt. Die marktübliche Miete ist eine nachhaltig wirksame Miete. Die marktübliche Miete ist mit der ortsüblichen Miete, die im Mietrecht anzuhalten ist, vergleichbar.
 
Für die Städte Detmold, Bad Salzuflen und Lemgo liegen Mietspiegel vor, die nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeleitet und veröffentlich wurden. Für diese Städte wird bei der Ermittlung der marktüblichen Miete auf die von den Städten veröffentlichten Mietspiegel zurückgegriffen. Zur Wertermittlung in den anderen lippischen Städten und Gemeinden hat der Gutachterausschuss eigene Mietübersichten abgeleitet. Das zur Verfügung stehende Datenmaterial aus jeder Gemeinde konnte nur hinsichtlich der Merkmale Baujahr, Bodenrichtwert für das Jahr 2010 und Wohnungsgröße untersucht werden. Das Datenmaterial jeder Gemeinde wurde statistisch untersucht. Das Ergebnis ist in den unten abgebildeten Mietübersichten dargelegt. Die Mietübersichten bilden nur im Rahmen der Wertermittlung die Grundlage für die Ermittlung der marktüblichen Miete. Die angegebenen Werte können für die Begründung einer Mieterhöhung nicht verwendet werden.

Die "Von" und "Bis" Werte geben den Rahmen an, in dem sich die Mietwerte der Baujahresklassen mit hoher Wahrscheinlichkeit bewegen. Der Mittelwert bildet den Ausgangswert für die Ableitung der marktüblichen Miete. Der Mittelwert ist hinsichtlich der Baujahresgruppe, des Bodenrichtwertes für das Jahr 2010 und für die Wohnungsgröße definiert. Weiter wird unterstellt, dass eine mittlere Ausstattung vorliegt und die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen. Ausgehend vom Mittelwert der jeweiligen Baujahresklasse erfolgen die Korrekturen für die Abweichungen hinsichtlich Bodenrichtwert 2010 und Wohnungsgröße. Die Korrekturwerte sind für jede Gemeinde ermittelt und der Mietübersicht beigefügt. Für die Wohnungsgröße gilt allgemein ein Rahmen von 40 bis 120 Quadratmetern Wohnfläche.
 
Nach der Korrektur des Mittelwertes für Abweichungen hinsichtlich Bodenrichtwert und Größe können für andere Merkmale, wie z. B. Ausstattung, Gebäudeart, Wohnungszuschnitt weitere Zu- oder Abschläge angebracht werden. Nach der vollständigen Bereinigung sollte der ermittelte Mietwert sich noch innerhalb der Rahmenwerte befinden.

Es ergibt sich zur Ermittlung der marktüblichen Miete mit den nachfolgenden Tabellen folgender Ablauf:

1.         Mittelwert der Baujahresklasse auswählen

2.         Korrekturfaktoren der jeweiligen Tabelle anwenden

3.         Weitere Zu- oder Abschläge für wertbeeinflussende Merkmale

4.         Prüfung auf Einhaltung der Rahmenwerte

 

Beispiel:
Eine Wohnung liegt in Barntrup und hat eine Größe von 80 m². Das Gebäude wurde 1965 gebaut und liegt in einem Gebiet mit einem Bodenrichtwert von 85 €/m².